A kormányzati lakásépítési program hozzájárulhatna az áremelkedés mérsékléséhez, azonban ennek megvalósulására sajnos csekély az esély.

Miközben a kormányzati kommunikáció a lakáspiac fellendüléséről, a kedvezményes munkáshitelekről és a csökkenő alapkamatról szól, arról nem sok szó esik, hogy a lakáshitelek kamatát alapvetően befolyásoló BIRS továbbra is magas szinten stagnál. A BIRS (Budapest Interest Rate Swap) lényegében a kereskedelmi bankok közötti hosszú távú hitelezés során alkalmazott kamatláb, amely az egy évnél hosszabb távú ügyletekre vonatkozik. Noha az alapkamat az utóbbi egy évben 10,75 százalékról 6,5 százalékra csökkent, a BIRS esetében a tízéves hitelek kamata a tavalyi év elején tapasztalt 5,91 százalékról 6,68 százalékra emelkedett, míg a húszéves hitelek kamata 5,85 százalékról 6,97 százalékra nőtt. Ez világosan rávilágít arra, hogy miért nem csökkennek a piaci lakáshitelek kamatai. Ráadásul az OTP nemrégiben bejelentette, hogy fél százalékkal emeli a lakáshitel-kamatokat, ami tovább fokozza a piaci aggodalmakat.

A bankok jelenleg 6,18-7 százalékos kamattal kínálják a hiteleket, ami szinte egyenlő a BIRS értékével. Ez első ránézésre azt sugallja, hogy a bankoknak nincs nagy haszna a hiteleken. Valójában ez részben igaz is, de a helyzet ennél összetettebb. Egy hiteles ügyfél hosszú távú kapcsolatot jelent a bank számára: ha valaki hitelt vesz fel, akkor valószínű, hogy évekig, akár egy évtizedig, vagy még hosszabb időn át is a bank ügyfele marad. Ezért a bankok nem akarnak lemondani ezekről az üzletekről, hiszen az ügyfelek által végzett tranzakciók, mint például a számlavezetés és a bér utalás, stabil bevételt biztosítanak számukra. Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakportál alapítója elmagyarázta, hogy a BIRS-hez közeli kamatszinten felvett hitelekből származó esetleges veszteségeket a Magyar Nemzeti Banknál elhelyezett, 6,5 százalékos alapkamatú szabad pénzeszközök hozamából tudják kompenzálni a bankok. Ez a megoldás lehetővé teszi számukra, hogy fenntartsák a versenyképességüket a piacon.

A pénzügyi szakértő úgy véli, hogy az OTP kamatemelése a jelenlegi gazdasági viszonyok tükrében elkerülhetetlenné vált, mivel a bank már nem tudja fenntartani a korábbi kamatszintet. Amikor arról kérdeztük, hogy milyen hatással lehet ez a kisebb bankokra, elmondta, hogy ha a legnagyobb szereplő emel, akkor a kisebb intézmények is valószínűleg hasonló lépésre kényszerülnek. Valószínű, hogy ők még jelentősebb emeléseket alkalmaznak, hiszen a piacvezető bank előnyben van a méretgazdaságosság szempontjából, amit a széles ügyfélkörének köszönhet. A szakértő óvatosan fogalmazott, amikor arról volt szó, hogy vajon ez egy egyszeri esemény vagy egy hosszabb távú trend kezdete lesz. Kiemelte, hogy a bankok a hitelezési gyakorlatukat alaposan szegmentálják: a kedvezőbb feltételeket általában azoknak a klienseknek kínálják, akik nagyobb összegű, hosszú távú kölcsönöket igényelnek, és stabil, magas jövedelemmel rendelkeznek. Ezzel szemben a "kevésbé kívánatos" ügyfelek számára jóval hátrányosabb feltételeket ajánlanak, ezzel is tükrözve a kockázataikat.

Az államilag támogatott hitelekhez való hozzáférés korosztálya kapcsán fontos megjegyezni, hogy a jogosultak között sokan inkább a piaci kamatozású hitelek helyett az állami támogatásokra támaszkodnak. Például egy gyermek után igénybe vehető kamatmentes babaváró vagy a három gyermek után elérhető, mindössze három százalékos kamatozású CSOK+ hitel – ami akár 50 millió forintot is jelenthet – gyakran elegendő ahhoz, hogy a családok hiteligényük nagyobb részét fedezni tudják. Ennek következtében csupán azok kényszerülnek jelentős összegű piaci kamatozású lakáshitelt felvenni, akik nem felelnek meg a támogatási feltételeknek. Érdemes megemlíteni, hogy léteznek öt százalékos lakáshitelek is, amelyeket a bankok a kormány irányelvei mentén "önként" ajánlanak. Ezek azonban szigorú kritériumokhoz kötöttek: csak azok a 35 év alatti első lakásvásárlók igényelhetik, akik A+ energetikai besorolású, legfeljebb 60 négyzetméteres ingatlant vásárolnak, méghozzá maximum 1,2 millió forintos négyzetméter áron. Nyilvánvaló, hogy e feltételeknek csupán kevesen tudnak megfelelni, így e hitelek piaci hatása, valamint az árakra gyakorolt befolyásuk elhanyagolható.

Gergely Péter a kormány 21 pontos programjának lakáspiaci ösztönző intézkedéseiről beszélt, amelyek hatásai szinte azonnal megjelennek a lakásárakban. Ezt a jelenséget párhuzamba állította a tőzsde működésével: az árak már a hírek nyilvánosságra kerülésekor emelkedni kezdenek, még mielőtt a konkrét intézkedések életbe lépnének. Érdekes módon, az Örs vezér tér közelében található, népszerű panellakások árai éppúgy növekednek, mint a vidéken nehezen értékesíthető, kádárkockának nevezett ingatlanoké. A 2015 óta megfigyelhető trend az, hogy bármilyen kormányzati bejelentés hatására az árak már akkor emelkedni kezdenek, amikor a részletek még nem ismertek. A változás olyan gyors, hogy a bejelentést követő két héten belül szinte minden lakáshirdetés új árazást kap. A kereslet növekedése és az árak emelkedése szempontjából jelentős hatással vannak olyan kormányzati intézkedések is, mint a nyugdíjpénztári megtakarítások lakáscélú felszabadítása, a tavaszi állampapírokból várhatóan felszabaduló ezer milliárd forint, vagy akár a munkáshitel, amely csak egy szűkebb réteg számára elérhető - fejtette ki Gergely Péter.

Miután az állami támogatások azonnal beépülnek az ingatlanárakba, az árak emelése nem eredményez kedvezőbb helyzetet a lakásvásárlók számára. Sőt, azok, akik nem tudják igénybe venni a kedvezményeket, akár hátrányosabb helyzetbe is kerülhetnek. A lakáspiacon a kereslet és kínálat törvénye érvényesül, így a megoldás kulcsa abban rejlik, hogy hogyan lehetne növelni a lakások számát vagy csökkenteni az irántuk való keresletet. Olyan intézkedések, amelyek új lakások építését segítik elő, hozzájárulhatnak az árak stabilizálásához vagy akár csökkentéséhez is. Például egy bérlakásépítési program vagy a kollégiumi férőhelyek számának jelentős növelése segíthetne abban, hogy a program keretein belül lakáshoz jutottak ne jelenjenek meg a lakásbérleti piacon, így csökkenne a befektetési céllal vásárlók száma, ami a kereslet mérséklődését vonná maga után. Jelenleg azonban úgy tűnik, hogy a közeljövőben nem várható jelentős bérlakás- vagy egyéb lakásépítési program, hiszen a kormány az elmúlt másfél évtized folyamán bármikor elindíthatta volna ezeket a kezdeményezéseket, mégsem tette.